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需給不均衡と潜在的な逆転への懸念
まず、需要と供給の不均衡のリスクについて議論しましょう。弱気派は、将来的に住宅供給過剰となり、供給が需要を満たすのに十分でない可能性があると主張することが多い。特に香港政府は、包括的にサラダ「昨年まで良い機会がなかったが、すでに遅すぎた。しかし、デベロッパーは薄利多売の戦略を取らざるを得ず、海外からのホットマネーの流入も相まって、今年の新規プロジェクトの販売戸数は1万8000戸に達する可能性がある。年末までに在庫が完売すると、有能なデベロッパーは販売に消極的になり、価格を引き上げてしまう可能性がある。これは市場が気づいていない潜在的な変化である。
不動産会社の債務圧力と市場の回復力
次に、不動産開発業者の債務リスクを確認します。データによれば、香港の中小不動産開発業者11社のうち8社は負債比率が80％を超えており、市場では競り合いによる販売で住宅価格の下落が悪化するのではないかと懸念されている。しかし、中国本土の民間不動産開発業者の負債は総じて100％を超えており、一部のプロジェクトは未完成または中断されているが、主要都市の住宅価格は底打ちし、安定の兆しを見せている。広州を例にとると、同市の月間新築住宅取引量は香港の4～5倍であり、資本の流れや債務圧力が住宅価格に直接影響を及ぼさない可能性があることを示している。この弁証法的な関係は、さらに研究する価値がある。
株式と建物の連動効果と遅行効果
ストックと建物の関連性に関する議論の第三次分析。弱気派は、中国本土の緩和政策やA株の上昇は香港の不動産市場とは何の関係もないと指摘する。むしろ、地政学的および経済的な弱さが不動産価格を下落させているのだ。実際、資本市場は共に成長する木です。株式市場は春の鴨のように敏感です。資本効果が浸透するにつれて、最終的には不動産市場にも利益をもたらすでしょう。過去の経験からすると、ハンセン指数が20％以上上昇するたびに、次の2四半期の住宅取引は30％から40％増加する。このラグ効果には特に注意を払う必要がある。
金利圧力と政策転換への期待
最後に、重い負担を軽減する方法について考えてみましょう。商業ビル市場は確かに高金利の圧力にさらされています。現在、工業用・商業用不動産ローンの金利は住宅用不動産ローンの金利より2パーセント高く、弱者を排除し強者を維持する傾向は避けられません。しかし、住宅ローン金利は3％以上で安定している。連邦準備制度理事会は今年中に金利を引き下げると予想されている。米国の金利が0.5％引き下げられれば、香港の金利もそれに追随すると予想され、住宅市場への圧力は緩和されるだろう。工業用不動産や商業用不動産については、今年を乗り切れば、来年は金利が下がると予想されます。これは市場のコンセンサスとは大きく異なり、世界的な金融政策の転換を予測した上でのものです。
市場の底打ち状況が現れ始めているので、投資機会を捉える際には慎重になる必要がある
一般的に、市場は強気要因と弱気要因が絡み合っています。しかし、資本フロー、政策サイクル、市場間のつながりを詳しく見ると、住宅価格は下落傾向にあるものの、底入れの条件がすでに整いつつあることがわかります。賢明な人は、悲しい音の中に微妙なチャンスを見出し、霧の中に明るい月を見て、資産回転の主導権を握ることができるはずです。
